Nasce OSIL di Liuc
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Nasce OSIL, il primo Osservatorio sull’Immobiliare Logistico dell’Università LIUC

20 marzo 2018
Dal 2016 ad oggi, infatti, il settore dell’immobiliare logistico sta registrando tassi di crescita paragonabili a quelli ante crisi, spinti in particolare dalle richieste di aziende retail e soprattutto dell’e-commerce.
L’Osservatorio sull’Immobiliare Logistico (OSIL) nasce con l’obiettivo di studiare il settore del real estate dedicato alla logistica, progettando un modello di riferimento nazionale per la valutazione della qualità e funzionalità dei magazzini.
Il panorama degli edifici ad uso logistico è costituito da varie tipologie di immobili, spesso classificati secondo anzianità, dimensione o caratteristiche strutturali.
Manca, invece, una vera e propria classificazione funzionale che ne determini la destinazione d’uso logistico per i soggetti che hanno necessità prevalente di stoccaggio, di distribuzione o di cross-docking.

Inoltre, ad oggi, si possono trovare modelli di valutazione degli immobili logistici che si concentrano maggiormente sui temi di sostenibilità, ma che, di nuovo, non considerano la funzionalità dell’immobile. Per colmare questo gap informativo sulla qualità dei magazzini e sul loro grado di funzionalità la LIUC Business School ha ideato l’Osservatorio sull’Immobiliare Logistico (OSIL), realizzato dai ricercatori del Centro sulla Supply Chain, Operations e Logistica diretto dal prof. Fabrizio Dallari.
Al progetto stanno collaborando i principali player del real estate tra cui Engineering 2K, P3, Prologis, Techbau, GSE e World Capital.
Per validare il modello di valutazione della qualità degli immobili i ricercatori della LIUC Business School hanno coinvolto anche alcuni utilizzatori quali Cablog, Columbus Logistics, Interporto di Padova, Tigros e molti altri.

Il mercato è tornato a crescere

Settori come l’e-commerce e il retailing stanno spingendo la ripresa dello sviluppo immobiliare, unitamente alla continua crescita dell’outsourcing logistico.
A differenza del passato, gli ordinativi si concentrano su immobili build-to-suit.
La vacancy è pressoché nulla per gli immobili di nuova concezione e per le taglie grandi.
Il panorama degli immobili ad uso logistico è costituito da varie tipologie di magazzini, spesso classificati secondo anzianità, dimensione o prossimità ad un polo logistico.
Manca, invece, una vera e propria classificazione funzionale che ne determini l’uso per i soggetti che hanno necessità prevalente di stoccaggio, o di distribuzione oppure di cross-docking.
Inoltre, spesso i magazzini sono classificati in nuovi/usati oppure in classi A,B,C secondo parametri dimensionali e non qualitativi.

Esistono, inoltre, modelli di valutazione degli immobili logistici improntati alla sostenibilità (quali i protocolli di certificazione LEED o BREEAM), i quali, però, non considerano la funzionalità dell’immobile.
Per esempio, se si valuta un magazzino per la sua capacità di stoccare le merci, si darà un peso maggiore all’altezza sottotrave e alle dotazioni antiincendio.
Al contrario, se si sta valutando la funzionalità per una ribalta del trasporto, si darà un peso maggiore alla presenza di baie su due lati contrapposti e alla maglia strutturale (la più ampia possibile).

Una volta conclusa la fase di implementazione on-line, grazie all’utilizzo del modello di OSIL sarà possibile conoscere il grado di compatibilità di un immobile a svolgere una determinata funzione (magazzino di stoccaggio, cross-docking o ibrido) e il livello di qualità corrispondente, valutato da 1 a 5 stelle (analogamente a quanto avviene nel settore alberghiero).
Inoltre, avvalendosi del modello sarà possibile ricevere ulteriori informazioni di dettaglio in merito alla qualità nei diversi ambiti di indagine (localizzazione, aree esterne, struttura ed aree interne) e un’indicazione delle aree prioritarie di intervento per un miglioramento qualitativo.
Il modello può naturalmente essere usato per valutare magazzini aventi una funzione «mista» quali ad esempio i centri distributivi CeDi.
Infatti, nel caso in cui l’immobile non presenti una forte tipizzazione verso una delle due funzioni (stock/x-dock), verrà comunque valutato come ibrido. 

A chi è rivolto? 

Il modello può essere utilizzato per valutare la qualità dei magazzini come modello di riferimento per il settore e definire degli standard qualitativi a supporto dei processi di compravendita, è rivolto quindi ai proprietari, ai fondi di investimento e agli operatori logistici.
I risultati del questionario rimarranno anonimi, in quanto saranno resi noti solo a chi risponde al questionario e i ricercatori della LIUC Business School.
Le domande sono tutte a scelta multipla e vi sono delle illustrazioni in caso di difficoltà.
La scala di punteggio e dei pesi è stata stabilita dall’AdvisoryBoard di OSIL cui hanno partecipato i principali player del real estate logistico.
E se vi state chiedendo quanto è veritiero il modello, sappiate che esso consente di valutare la qualità dell’immobile in base alle risposte che si danno, anche se sarebbe preferibile farsi aiutare da un advisor che ne garantisca la veridicità della risposta.

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