Settore immobiliare logistico
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Immobiliare: tutto quel che c’è da sapere per investimenti consapevoli

16 luglio 2019
Quello della logistica 4.0 è uno dei settori attualmente più dinamici, tanto nel campo del lavoro, quanto in quelli dello startupping e dell’innovazione tecnologica.

Non c’è tuttavia logistica senza immobili: questo è il bello (e il “complicato”) di tale segmento del mercato logistico immobiliare.
Riesce infatti a conciliare qualcosa di nuovo e avveniristico con il classico, ricercato e solidissimo “mattone”.
Non ci possono essere infatti attività logistica senza magazzini e hub, sedi imprescindibili in cui dar vita alle proprie attività.

Recentemente Nuveen Real Estate, una delle principali società attive nella gestione di investimenti immobiliari a livello globale, ha analizzato l’evoluzione del real estate nelle città europee nella prima metà del 2019, tracciando un possibile scenario per i prossimi mesi.

Lavoro da remoto? No, ancora uffici

 

Una delle tendenze che negli ultimi anni si è andata ad affermare sempre di più è quella del lavoro da remoto, vale a dire la possibilità di svolgere il classico lavoro da ufficio comodamente da casa propria.
In diversi settori lavorativi quella del lavoro da casa è ormai una realtà, ma non si è diffusa con la velocità che è stata prevista in passato.

La richiesta di spazi per uffici già arredati e pronti all’uso è infatti ancora molto alta, specie in grandi città italiane come Milano e Roma (dove il trend sottostante l’occupazione degli spazi è molto superiore rispetto alla media decennale, facendo registrare nel primo caso un +45% e nel secondo un +60%), e in metropoli europee come Londra, Berlino, Stoccolma e Amsterdam.

Lo stesso mercato spagnolo, martoriato durante la crisi economica, è attualmente in ripresa. Gli unici dubbi sulla continuità di questo trend sono dettati dal ciclo economico globale, che potrebbe vedere il presentarsi di una crisi imprevedibile come nel 2008.

Europa continente consumista

 

I consumi, nel Vecchio Continente, rimangono un fiore all’occhiello della situazione economica.
Un po’ come il vecchio adagio, secondo cui “comprare fa girare l’economia”, proprio la propensione all’acquisto e al consumo continua a sostenere e a mantenere stabile la domanda di locazioni.

Lo stesso non accade tuttavia nel Regno Unito (forse anche a causa della tanto temuta Brexit), dove l’aumento dei costi e il calo delle vendite nei negozi a favore degli acquisti online stanno provocando una condizione di sofferenza per il retail non-food.

Nulla di tutto ciò ha invece a che vedere con altri mercati – come quelli francese, spagnolo, italiano e tedesco – dove i rendimenti degli shopping centre sono in aumento.

Logistica sugli scudi

Negli ultimi sette trimestri il segmento logistico ha fatto registrare un incremento costante di valore annuo pari al 2,75%.
La crescita strutturale e ciclica della domanda ha spinto il settore delle costruzioni immobiliari verso nuovi livelli.

Sono in particolare tre i Paesi in cui si evidenzia un livello sui massimi storici del segmento immobiliare legato al trasporto merci: Germania, Paesi Bassi e Spagna, seguiti da vicino dai paesi scandinavi, Francia e Italia.
Le speculazioni hanno addirittura fatto in modo che, almeno nei mercati più ambiti, il tasso di consegne passasse da un -10% a un +20%.

Mercato residenziale ancora il più ambito


Nonostante il boom della logistica (trainata come spesso abbiamo raccontato proprio dall’e-commerce), è ancora il mercato residenziale ad attirare più speculatori.

L’esposizione sul settore residenziale europeo, che comprende anche residenze per studenti, hotel e strutture sanitarie, è ricercata dagli investitori che puntano a un settore resiliente e percepito come capace di solide performance future.

I rendimenti più interessanti, contrariamente ai capitoli precedenti, arrivano proprio dal Regno Unito, che non disponendo di un’offerta adeguata in questo senso può arrivare a generare rendimenti molto interessanti.

In questo senso il segmento immobiliare residenziale dovrà cercare di far proprie le best practices già viste nel caso dell’immobiliare legato agli uffici, vale a dire fornire soluzioni adeguate a quelli che saranno i bisogni di accessibilità economica, desiderio di comunità e praticità.

I trend della seconda metà del 2019


La parola chiave per il secondo semestre dell’anno in corso è “cautela”.                                   
Si dovrebbe tuttavia puntare sempre di più della logistica, per due fattori specifici di questo particolare mercato: il primo è la sottoesposizione degli investitori in questo senso, la seconda il ruolo di assoluta preminenza che sta continuando a ricoprire l’e-commerce.

È infatti proprio il mercato logistico quello che, attualmente, è meglio posizionato per una crescita decisa e costante anche nel prossimo futuro.

La previsione è quella di una crescita importante degli affitti, anche se recenti accordi sembrano indicare aspettative di crescita aggressive che difficilmente il mercato riuscirà a realizzare.
Per quanto riguarda il mercato residenziale, la tendenza rimane quella dei micro-appartamenti, specie per gli studenti, e il co-living.

Il retail, infine, va seguito con cautela e senza eccessive esposizioni, sempre a causa della cannibalizzazione dell’e-commerce.

In ultimo, quale la città da seguire con più interesse? Lisbona, la capitale del Portogallo: molti report suggeriscono infatti che la città lusitana potrebbe essere la nuova Berlino, con una buona qualità di vita, costi molto bassi e un clima invitante.

Tutti questi elementi dovrebbero andare a beneficio di settori di nicchia, quali le residenze per studenti. Lisbona sta vivendo una costante crescita del numero di studenti, ma l’offerta di residenze realizzate per accoglierli è molto bassa.

Il crescente numero di studenti internazionali, la concorrenza tra università europee e le aspettative degli studenti portoghesi aprono nuove opportunità di sviluppo destinate ai nuovi arrivati.

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