Quello della logistica 4.0 è uno dei settori attualmente più dinamici, tanto nel campo del lavoro, quanto in quelli dello startupping e dell’innovazione tecnologica.
Non c’è tuttavia logistica senza immobili: questo è il bello (e il “complicato”) di tale segmento del mercato logistico immobiliare.
Riesce infatti a conciliare qualcosa di nuovo e avveniristico con il classico, ricercato e solidissimo “mattone”.
Non ci possono essere infatti attività logistica senza magazzini e hub, sedi imprescindibili in cui dar vita alle proprie attività.
Recentemente Nuveen Real Estate, una delle principali società attive nella gestione di investimenti immobiliari a livello globale, ha analizzato l’evoluzione del real estate nelle città europee nella prima metà del 2019, tracciando un possibile scenario per i prossimi mesi.
Una delle tendenze che negli ultimi anni si è andata ad affermare sempre di più è quella del lavoro da remoto, vale a dire la possibilità di svolgere il classico lavoro da ufficio comodamente da casa propria.
In diversi settori lavorativi quella del lavoro da casa è ormai una realtà, ma non si è diffusa con la velocità che è stata prevista in passato.
La richiesta di spazi per uffici già arredati e pronti all’uso è infatti ancora molto alta, specie in grandi città italiane come Milano e Roma (dove il trend sottostante l’occupazione degli spazi è molto superiore rispetto alla media decennale, facendo registrare nel primo caso un +45% e nel secondo un +60%), e in metropoli europee come Londra, Berlino, Stoccolma e Amsterdam.
Lo stesso mercato spagnolo, martoriato durante la crisi economica, è attualmente in ripresa. Gli unici dubbi sulla continuità di questo trend sono dettati dal ciclo economico globale, che potrebbe vedere il presentarsi di una crisi imprevedibile come nel 2008.
I consumi, nel Vecchio Continente, rimangono un fiore all’occhiello della situazione economica.
Un po’ come il vecchio adagio, secondo cui “comprare fa girare l’economia”, proprio la propensione all’acquisto e al consumo continua a sostenere e a mantenere stabile la domanda di locazioni.
Lo stesso non accade tuttavia nel Regno Unito (forse anche a causa della tanto temuta Brexit), dove l’aumento dei costi e il calo delle vendite nei negozi a favore degli acquisti online stanno provocando una condizione di sofferenza per il retail non-food.
Nulla di tutto ciò ha invece a che vedere con altri mercati – come quelli francese, spagnolo, italiano e tedesco – dove i rendimenti degli shopping centre sono in aumento.
Negli ultimi sette trimestri il segmento logistico ha fatto registrare un incremento costante di valore annuo pari al 2,75%.
La crescita strutturale e ciclica della domanda ha spinto il settore delle costruzioni immobiliari verso nuovi livelli.
Sono in particolare tre i Paesi in cui si evidenzia un livello sui massimi storici del segmento immobiliare legato al trasporto merci: Germania, Paesi Bassi e Spagna, seguiti da vicino dai paesi scandinavi, Francia e Italia.
Le speculazioni hanno addirittura fatto in modo che, almeno nei mercati più ambiti, il tasso di consegne passasse da un -10% a un +20%.
Nonostante il boom della logistica (trainata come spesso abbiamo raccontato proprio dall’e-commerce), è ancora il mercato residenziale ad attirare più speculatori.
L’esposizione sul settore residenziale europeo, che comprende anche residenze per studenti, hotel e strutture sanitarie, è ricercata dagli investitori che puntano a un settore resiliente e percepito come capace di solide performance future.
I rendimenti più interessanti, contrariamente ai capitoli precedenti, arrivano proprio dal Regno Unito, che non disponendo di un’offerta adeguata in questo senso può arrivare a generare rendimenti molto interessanti.
In questo senso il segmento immobiliare residenziale dovrà cercare di far proprie le best practices già viste nel caso dell’immobiliare legato agli uffici, vale a dire fornire soluzioni adeguate a quelli che saranno i bisogni di accessibilità economica, desiderio di comunità e praticità.
La parola chiave per il secondo semestre dell’anno in corso è “cautela”.
Si dovrebbe tuttavia puntare sempre di più della logistica, per due fattori specifici di questo particolare mercato: il primo è la sottoesposizione degli investitori in questo senso, la seconda il ruolo di assoluta preminenza che sta continuando a ricoprire l’e-commerce.
È infatti proprio il mercato logistico quello che, attualmente, è meglio posizionato per una crescita decisa e costante anche nel prossimo futuro.
La previsione è quella di una crescita importante degli affitti, anche se recenti accordi sembrano indicare aspettative di crescita aggressive che difficilmente il mercato riuscirà a realizzare.
Per quanto riguarda il mercato residenziale, la tendenza rimane quella dei micro-appartamenti, specie per gli studenti, e il co-living.
Il retail, infine, va seguito con cautela e senza eccessive esposizioni, sempre a causa della cannibalizzazione dell’e-commerce.
In ultimo, quale la città da seguire con più interesse? Lisbona, la capitale del Portogallo: molti report suggeriscono infatti che la città lusitana potrebbe essere la nuova Berlino, con una buona qualità di vita, costi molto bassi e un clima invitante.
Tutti questi elementi dovrebbero andare a beneficio di settori di nicchia, quali le residenze per studenti. Lisbona sta vivendo una costante crescita del numero di studenti, ma l’offerta di residenze realizzate per accoglierli è molto bassa.
Il crescente numero di studenti internazionali, la concorrenza tra università europee e le aspettative degli studenti portoghesi aprono nuove opportunità di sviluppo destinate ai nuovi arrivati.